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Finanzverwaltung

Berechnung der Grundsteuer B und A für 2025 (FAQ)

Die von der Bürgerschaft für 2025 festgesetzten Hebesätze sind für die Grundsteuer B: 541% für die Grundsteuer A 257%.

Den Grundsteuermessbetrag finden Sie in dem Bescheid mit der Bezeichnung "Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Hauptveranlagung auf den 1.1.2025", der Ihnen vom Finanzamt zugesandt wurde.

Beispiel Berechnung der Grundsteuer B und A für 2025 »


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert:

Dieser wird vom Finanzamt festgestellt, dieser steht im  Grundsteuerwertbescheid, der Ihnen vom Finanzamt zugegangen ist.

Grundsteuermesszahl:

§ 15 Absatz 1 Grundsteuergesetz ⮕ 0,00031 für Einfamilienhäuser

Grundsteuermessbetrag:

wird vom Finanzamt festgestellt siehe Grundsteuermessbescheid

Hebesatz:

wird von der Bürgerschaft festgesetzt ⮕ für die Grundsteuer B 2025 5,41 bzw. 541% (2024 580%)

Grundsteuer:

Grundsteuerbescheide für 2025 werden ab 10.01.2025 verschickt

Die errechnete Grundsteuer meines Grundstücks für 2025 ist höher als die von 2024. Das fühlt sich ungerecht an. Wie kann ich kurz und überschlägig prüfen, ob dies tatsächlich Unrecht ist?

Grundsätzlich gilt, dass wertvolle Grundstücke eine höhere Grundsteuer nach sich ziehen als weniger wertvolle. Dieses Prinzip basiert auf der Idee, dass die Steuerlast abhängig vom Wert des Eigentums sein soll.

Weil dieses Prinzip in der Vergangenheit verletzt wurde und manche Grundstückseigentümer im Verhältnis zu Grundstückseigentümern vergleichbarer Grundstücke deutlich mehr zahlten, mussten alle Grundstücke in Zusammenhang mit der Grundsteuerreform neu bewertet werden.

Das Ergebnis dieser Neubewertung finden Sie in dem Grundsteuerwertbescheid, der Ihnen vom Finanzamt zugesendet wurde.  Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstückes wider.

Weicht jedoch der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom Marktpreis des Grundstücks (Grund und Boden + Gebäude) ab, dann kann diese Feststellung rechtswidrig sein. Eine erhebliche Abweichung liegt vor, wenn der Grundsteuerwert 40% und mehr über dem Marktwert liegt.1)

Die meisten Grundstückseigentümer haben eine Vorstellung, wie viel das eigene Grundstück wert ist. Wenn Sie keine Vorstellung haben, so könnten Sie sich helfen, indem Sie sich fragen, ob Sie Ihr Grundstück zu dem festgestellten Grundsteuerwert verkaufen würden. Liegen Ihre Preisvorstellungen für das Grundstück über dem Grundsteuerwert, dann besteht kein Grund für die Annahme, der festgestellte Grundsteuerwert könnte rechtswidrig sein. Zu dem gleichen Ergebnis kommt man, wenn der festgestellte Grundsteuerwert zwar über Ihren Preisvorstellungen liegt, aber die Abweichung nicht über +40% liegt.

Dazu ein Beispiel:

Grundsteuerwert = 140.000 EUR

eigene Wertvorstellungen

150.000 EUR

kein Handlungsbedarf

120.000 EUR

kein Handlungsbedarf

Der Grundsteuerwert übersteigt zwar den prognostizierten Marktwert, die Abweichung liegt aber deutlich unter +40%.

95.000 EUR

Handlungsbedarf

Der Grundsteuerwert übersteigt den prognostizierten Marktwert um mehr als +40%.

Das Vorstehende soll Ihnen lediglich als Entscheidungshilfe dienen. Was Sie tun können, falls Sie Handlungsbedarf sehen, wird unter einer gesonderten Frage aufgezeigt.

1)  https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410095/   insbesondere Randnummer 31

Ich bin zu dem Ergebnis gekommen, dass der durch das Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert um 40% oder mehr über dem Marktwert meines Grundstückes liegt. Was kann ich tun?

Sie müssen eine Änderung des Grundsteuerwertbescheides durch das Finanzamt erwirken. Dazu haben Sie gegenüber dem Finanzamt Ihre Feststellungen bezüglich des Marktwertes zu beweisen. Dieses geschieht regelmäßig durch Vorlage eines Gutachtens des zuständigen Gutachterausschusses oder eines vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten müssen sie selbst in Auftrag geben und tragen auch dessen Kosten.
Alternativ kann ein Nachweis auch durch einen in den Jahren 2021 und 22 erfolgten Kauf geführt werden. 2)

2) https://datenbank.nwb.de/Dokument/1048752/ Gliederung II vorletzter Absatz


Ändert das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid, so ändert sich automatisch der Grundsteuermessbescheid und damit auch der Grundsteuerbescheid, der von der Hansestadt Wismar erlassen wird.

An den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes ist die Hansestadt Wismar gebunden, ändert sich dieser, muss auch die Hansestadt Wismar ihren Bescheid ändern.

Die Bindungswirkung des Grundlagenbescheides ergibt sich aus § 175 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Abgabenordnung. Diese Bindungswirkung sorgt auch dafür, dass der Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Hansestadt Wismar, den Sie ausschließlich mit der Abweichung vom Marktwert begründen, pauschal abzulehnen ist. Wenn Sie sich in diesem Fall dazu entschließen, gegen den Grundsteuerbescheid Widerspruch einzulegen, wird dieser unabhängig vom Ausgang des Verfahrens des Grundsteuerwertes abgelehnt werden.

Gegenüber dem Finanzamt ist es von Wichtigkeit, ob Sie gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt haben. Ist dies der Fall, werden Änderungen des Grundsteuerwertes bereits für das Jahr 2025 wirksam.

Haben Sie keinen Einspruch eingelegt, können Sie beim Finanzamt einen Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung stellen.

Änderungen des Grundsteuerwertbescheides werden in diesem Falle erst nach Entscheidung über diesen Antrag wirksam.3)

3) https://datenbank.nwb.de/Dokument/1048752/ Gliederung III

Inwieweit kann die Hansestadt Wismar auf die Höhe der Grundsteuer einwirken?

Die Hansestadt Wismar hat nur die Möglichkeit, über den Hebesatz auf die Höhe der Steuer und damit auf alle Steuerpflichtigen gleichzeitig einzuwirken (siehe auch Frage zur Berechnung der Steuer).

Der Hebesatz wurde so gewählt, dass das gesamte Aufkommen der Grundsteuer im Haushalt 2025 dem Aufkommen des Jahres 2024 entspricht.

Die individuelle Steuerhöhe ergibt sich aus der Bewertung des Grundstücks.

Auf die Bewertung der Grundstücke kann die Stadt keinen Einfluss nehmen. Das Bewertungsverfahren wird vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz durchgeführt.

Wie kann es sein, dass manche in 2025 weniger und andere mehr Grundsteuer zahlen?

Dieses hängt im Wesentlichen davon ab, inwiefern die bisherige Wertermittlung des Grundstücks von der Wertermittlung, die ab 2025 zugrunde gelegt wird, abweicht.

Etwas zugespitzt könnte man sagen, zahlt man zukünftig weniger Grundsteuer, dann war der bisher für den Wert des Grundstücks veranschlagte Betrag zu hoch, zahlt man mehr, war er zu niedrig.

Die Grundsteuerreform und damit die Neubewertung aller Grundstücke war notwendig, weil die bisherigen Bewertungen unter Gleichheitsgrundsätzen nicht zu rechtfertigen waren. Es gab somit keine Alternative zur Neubewertung.

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