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Was sind Ausgleichsbeträge, wer muss zahlen?

Gemäß § 154 Baugesetzbuch (BauGB) ist die Gemeinde verpflichtet, von privaten Grundstückseigentümern im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag zu erheben.

Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Wertzuwachs eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet, der durch die städtebauliche Erneuerung bewirkt wurde. Er ist ein anteiliger finanzieller Beitrag zu den hohen Kosten der Sanierung, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen sind (vor allem über die Städtebauförderung).

Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt = Endwert und dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre = Anfangswert.

Der Differenzbetrag zwischen Anfangswert und Endwert bezogen auf die Grundstücksgröße ergibt den vom Eigentümer zu zahlenden Ausgleichsbetrag. Zum Beispiel, die Grundstücksgröße beträgt 500 m², bei einem Anfangswert von 200,00 € / m² (Bodenwert vor der Sanierung) und einem Endwert von 210,00 € / m² (Bodenwert nach Abschluss der Sanierung) beträgt die Differenz 10,00 €,  dieses ist der sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungsbetrag.  Bei einer Grundstücksfläche von 500 m² ergibt dies einen Ausgleichsbetrag von 5000,00 €.

Die Ausgleichsbeträge decken bei weitem nicht die tatsächlichen öffentlichen Kosten der Sanierung.

Außerhalb von Sanierungsgebieten werden für die Erschließung von Grundstücken und dem Ausbau von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen usw., die Anlieger zur Mitfinanzierung durch Zahlung von Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen herangezogen. Je nach Art der Maßnahme und Bedeutung werden dabei 40 bis 90 Prozent der Kosten auf die Anlieger umgelegt.

Die Ausgleichsbeträge sind häufig wesentlich geringer als die sonst zu zahlenden Erschließungs- oder Straßenbaubeiträge, die gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Sanierungsgebiet entfallen.

Die Bemessung des Ausgleichsbetrages erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung durch den Gutachterausschuss oder eines privaten Sachverständigen, dessen Kosten der Grundstückseigentümer nicht zu tragen hat.

Die gesetzlich vorgeschriebene Ausgleichsbetragserhebung wird nach Abschluss der Sanierungsgesamtmaßnahme per Bescheid erhoben. Es besteht aber auch die Möglichkeit, in Bereichen in denen die Sanierungsmaßnahmen im wesentlichen abgeschlossen sind, auf eine freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrages. Dieses geschieht auf Antrag der Grundstückseigentümer.

Bei einer vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages ergibt sich der relevante Vorteil, dass der Ausgleichsbetrag geringer ausfällt, (Abzinsung des Betrages) als zu einem späteren Zeitpunkt.

Darüber hinaus käme in Betracht, nach Ablösung des Ausgleichsbetrages die Sanierung insoweit für abgeschlossen zu erklären, dass die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 BauGB (im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind Vorhaben und Rechtsvorgänge wie z.B. Grundschuldbestellungen, Kaufverträge etc. von der Gemeinde zu  genehmigen) entfallen und der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht werden würde.

Beim Ablöse- und Entlassungsverfahren entstehen für den Eigentümer keine anzurechnenden Kosten (z.B. Kosten der Gutachten, Löschung des Sanierungsvermerkes usw.)
Einige Grundstücksbesitzer im Sanierungsgebiet haben die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages bereits wahrgenommen.

Weitere Auskünfte erhalten Sie dazu im Bauordnungs- und Denkmalamt


Abt. Sanierung und Denkmalschutz
Kopenhagener Straße 1
23966 Wismar Adresse über Google Maps anzeigen

Telefon 03841 251-6030
Fax 03841 251-6032
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Herr Michail Karbaum
Sachbearbeiter Sanierungsrecht
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Quelle: Bauordnungs- und Denkmalamt, Abt. Bauverwaltung